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“自动续期”四字的语文解读  

2016-04-23 00:07:47|  分类: 一家之言 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       温州部分房屋20年土地使用证到期的情况,引发社会广泛关注。虽然温州国土局负责人否认了此前该局工作人员“明确表示不可能免费续期”的说法,但此事还是重新激活了公众对于房屋产权期限的焦虑——这意味着家庭最重要资产的不稳定——仿佛70年大限提前降临。虽然物权法规定土地使用权届满自动续期,但续期的方式一天不明确,公众就一天不能心安,哪怕是官方一个非正式表态,都能轻易击碎“船到桥头自然直”的幻想。产权续期怎么续,大部分舆论最后都把落点放在“让法律说了算”,但问题是,现有法律对这个问题也只回答了一半。
如何理解“自动续期”
       《物权法》规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。而在《物权法》之外,《城市房地产管理法》中也有相关规定:土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

       这两个看上去互相抵触的法律条款,应该以哪一个为准?人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新表示,《物权法》是2007年颁布实施的,《城市房地产管理法》是1995年开始施行的,相对而言,《物权法》是新法,并且《物权法》是全国人民代表大会通过的法律,而《城市房地产管理法》是全国人大常委会通过的,所以,前者的效力应该高于后者。

       即便如此,“自动续期”四个字还是不能给房产所有者吃下“定心丸”。无论土地使用期限是20年、50年还是70年,应该如何续期,是否需要补缴地价款以及执行何种缴纳标准,《物权法》中都尚无明确条文。有的学者认为“自动续期”即无条件续期,不需要补交费用。但温州市国土局的相关工作人员明确表示“不可能”,并声称“此举会造成国有资产的流失”。

       杨立新认为,住宅建设用地使用权的期间届满,必须自动续期。住宅建设用地使用权的最高期间是70年,约定20年以及没有达到70年期间的,首先应当自动续期至70年,此类续期应当补交出让金差价。因为70年的使用期限和20年等不足70年的相比,出让金的数额应当也是不一样的,如果不补交出让金,一方面政府利益会受损,另外对已经缴纳了70年土地出让金的业主而言也不公平。对于具体出让金差价的计算,杨立新表示应当按照出让土地使用权当时的出让价格计算,不足70年期限的出让金与70年出让金相比,差多少就应当补交多少。

       中国政法大学终身教授江平认为,《物权法》规定的“自动续期”应涵盖以下内容:首先,“自动续期”说明住宅建设用地期满后既不能由政府收回,也不能新立土地出让合同;其次,“自动续期”就说明业主不需要申请即有权继续居住,房屋土地到期后对业主的民事权利不产生任何影响,土地的使用权仍归业主;最后,“自动续期”虽未确定是否无偿,但从当时的立法背景来看,即使收费,数额也不应过高。

       《物权法》第149条规定住宅建设用地使用权期间届满“自动续期”,并没有规定任何条件。有人认为,没规定条件应视为无条件。还有人认为这是立法当时时间紧迫,没有来得及仔细探讨续期条件,因而属于空白(模糊)立法,需要将来予以补充。还有观点认为,该规定的内容不确定,需要立法者进行解释。实际上,《物权法》经历了14年的修改,8次提交审议,才最终得以通过,被认为是中国立法史上引起争议最大的一部法律。因此“时间紧迫”一说似乎不太准确,采取模糊立法应该还是为了搁置争议。

       还有观点认为,《物权法》中“自动续期”条款没有细则,给地方政府留出了“发挥空间”。其实不然,而根据《立法法》,没有法律、行政法规、地方性法规的依据,地方政府规章不得设定减损公民、法人和其他组织权利或者增加其义务的规范。中国政法大学终身教授江平表示,自动续期条件应由全国人大常委会制定统一的法律解释,不能由政府各个部门解释,更不能由各地方政府部门解释。如果地方政府真要对房屋及土地使用权的价值进行再次评估,并令业主补交较高数额的出让金,这相当于违法行政。因为政府依法行政,就是“法无规定不可为”。

        当然,城市住宅用地与农村耕地定位不同,前者在中国城市化进程和房地产业的急速膨胀中已经捆绑了太多经济和政治的因素,其续期问题绝非一个政策文件或行政命令可以解决。综合来看,房屋土地使用权续期方式如何确定,是否收费,按什么标准收费,甚至还有没有必要坚持70年大限等问题,不仅牵扯到政府土地财政与广大业主的切身利益,还涉及对土地所有制和政府角色定位的思辨,比方说,业主既向政府支付了土地出让金,又要缴纳个税和房产税,如果再在续期时缴纳高额费用,这样“一房多吃”是否合理?解答所有这些问题,根本不在于修改或制定一部法律,而在于让法律充分尊重和体现民意,并且具有可操作性。

       笔者乃法律界外人士,于法律的解读自然不敢置喙,以上部分只不过是大致归置了社会公众对该问题的观点和看法。在此,笔者单就“自动续期”四字在语文层面的本质含义。

       “自动续期”是一个偏正词组,主旨在“续期”,“自动”系偏的部分,是“续期”的方式。那么“自动”究竟为何意思呢?从语言文字本身的规律讲,就是:在涉及该合约或承诺的两方不参与,不干预,也没有其他任何新的条件或因素加入的情形下,合约或承诺自行继续发生效力的一种机制。“自动续期”发生的前置条件是:涉及的合约或承诺必须到期。而“自动续期”生效后,如果双方没有重新约定,那么合约或承诺的期限(即时间长短)仍旧执行先前的规定。如原先的土地使用权是七十年,那么到期后便会自行进入下一个七十年。

       换句话说,既然是“两方不参与,不干预,也没有其他任何新的条件或因素加入”,那就不存在再交一次土地出让金的问题。

       在现实生活里,这种“自动续期”的现象其实也常常遇到,比如说茶馆,顾客来了,买了一包茶,只要不离开,茶馆就有无限次续水的义务。

       或曰那租客与房主间的“自动续期”呢,也不用再付租金?那当然不行,因为房主继续提供了相应的付出,故而理应继续收取房租。而国家在提供给百姓使用权之时,又付出了什么呢?

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